Le calcul de l’annonce
5,7 %de rendement brut
11 400 € de loyers par an ÷ 200 000 € de prix
- Loyer annoncé
- 950 €
- Charges et gestion
- non comptées
- Crédit
- non compté
Ni vacance ni frais d’acquisition : l’annonce s’arrête au loyer.
Combien va vraiment vous rapporter ce bien ?
Votre patrimoine locatif, de l’annonce à la dernière quittance. On commence par le compte : réglez le bien, le chiffre répond.
Gratuit pour 1 bien. Aucune carte bancaire, aucun cookie.
Sur le papier, ce bien vous rapporterait
À creuserscore 55/100
par mois, crédit et charges déduits
Il tient, mais de justesse : +590 € sur l’année.
Hypothèse :
Cashflow : plus 49 euros par mois, verdict à creuser. Le compte est juste : le financement couvre le besoin.
= loyer effectif 902,50 − charges et gestion 157,50 − mensualité 695,87 comment c’est calculé
Le mois de ce bien
en euros par mois
Loyer attendu 903 €
Charges et gestion 158 €Crédit 696 €Il vous reste 49 €
- Mensualité du crédit
- 696 €
- 139 000 € sur 25 ans à 3,5 %
- Couverture du crédit
- ×1,07
- Marge faible (loyer effectif − charges) ÷ mensualité
- Rendement net (avant crédit)
- 3,9 %
- (loyer − charges) × 12 ÷ coût total 229 000 € Sous 4 %, aucun point de bonus au score
- Argent réellement investi
- 90 000 €
- apport 90 000 € + imprévus 0 € rend 0,7 % par an : cashflow ÷ argent investi, calcul propre à cette page
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Gratuit pour 1 bien. Refaites ce calcul avec votre vrai bien.
Le bien
Région du bien
Frais d’acquisition en Wallonie : 29 000 € (14,5 % du prix). À confirmer auprès d’un notaire.
Le financement
exemple
L’argent que vous mettez de votre poche à l’achat.
suggéré
Le crédit. Suggéré : besoin de financement moins apport, à modifier librement.
Mon crédit
Ce qu’il vous reste à rembourser à la banque.
Calculée à partir du capital, du taux et de la durée ; saisissez la vôtre si vous la connaissez.
Le compte du financement
- Besoin de financement (prix + frais + travaux éventuels)
- 229 000 €
- Apport 90 000 € + Emprunt 139 000 € (+ imprévus 0 €)
- 229 000 €
- Emprunt rapporté au prix d’achat + travaux (200 000 € ; les banques financent en général jusqu’à 80 %)
- 69,5 %
- Écart
- 0 €
Apport 90 000 €Emprunt 139 000 €
Le compte est juste : le financement couvre le besoin.
Vice découvert, frais non prévus, travaux en plus : l’argent que vous remettez de votre poche, sans toucher au crédit.
Taux et durée
Le loyer
Copropriété, précompte immobilier, assurance, entretien.
Affiner : travaux, occupation, gestionAffiner : coût du bien, occupation, gestion
Financés avec le bien : ils s’ajoutent au besoin de financement.
Facultatif : il débloque le rendement et le score.
Part de l’année où le bien est loué.
L’exemple, calculé
JavaScript est nécessaire pour modifier les valeurs ; voici l’exemple calculé. Exemple illustratif : un appartement à 200 000 € en Wallonie.
- Frais d’acquisition (14,5 %)
- 29 000 €
- Besoin de financement (prix + frais + travaux)
- 229 000 €
- Apport (argent propre, exemple)
- 90 000 €
- Emprunt (suggéré : besoin moins apport)
- 139 000 €
- Imprévus (argent propre en plus)
- 0 €
- Écart
- 0 €, le compte est juste
- Mensualité (3,5 % sur 25 ans)
- 695,87 €
- Loyer effectif (950 € × 95 %)
- 902,50 €
- Charges et gestion
- 157,50 €
- Cashflow par mois
- +49 €
- Argent réellement investi
- 90 000 €
- Et si le taux monte d’un point, ou le bien reste vide 2 mois, ou le loyer baisse de 10 %, ou les charges dépassent de 30 % ?
- −28 € par mois, −62 € par mois, −36 € par mois, +16 € par mois
Vous avez déjà un crédit ? Avec JavaScript, saisissez votre mensualité réelle, ou votre capital restant dû, son taux et sa durée restante : aucun prix, aucun apport.
Et si…
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Gratuit pour 1 bien. À partir du 2e bien : Pro, 10 € par mois ou 108 € par an. Les lots d’un immeuble ne comptent pas comme des biens.
Exemple illustratif. Mêmes formules de mensualité, de frais d’acquisition, de cashflow et de score que l’application ; ici l’apport et l’emprunt sont deux champs distincts. Frais : taux du registre ImmoWise au 18 octobre 2026, à confirmer auprès d’un notaire.
Le détail du calcul
Chaque terme est chiffré et sa source indiquée. La mensualité est arrondie au centime comme dans l’application, le cashflow à l’euro. Le rendement sur fonds propres (cashflow annuel ÷ argent investi) est un calcul propre à cette page.
- Coût total200 000 € + frais 14,5 % (Wallonie) 29 000 € + travaux 0 €229 000 €moteur ImmoWise
- Besoin de financementégal au coût total229 000 €calcul de cette page
- Emprunt229 000 € − apport 90 000 €139 000 €suggéré
- Mensualité139 000 € × (3,50 % ÷ 12) ÷ (1 − (1 + 3,50 % ÷ 12)^−300)695,87 €moteur ImmoWise
- Loyer effectif950 € × 95 % d’occupation902,50 €moteur ImmoWise
- Charges et gestion110 € + gestion 5 % × 950 €157,50 €moteur ImmoWise
- Cashflow par mois902,50 € − 157,50 € − 695,87 €+49,13 €moteur ImmoWise, arrondi à l’euro
- Couverture du crédit(902,50 € − 157,50 €) ÷ 695,87 €×1,07moteur ImmoWise
- Rendement net avant crédit(902,50 € − 157,50 €) × 12 ÷ coût total 229 000 €3,9 %moteur ImmoWise
- Argent réellement investiapport 90 000 € + imprévus 0 €90 000 €calcul de cette page
- Rendement sur fonds proprescashflow 49,13 € × 12 ÷ 90 000 €0,7 %calcul de cette page
Théorie contre réalité : le même bien, deux calculs.
Une annonce met en avant le rendement brut : le loyer d’une année divisé par le prix. Le compte juste retire ce que le bien coûte chaque mois. Faites glisser le curseur pour passer de l’un à l’autre.
Le compte juste
+49 €par mois, une fois tout payé
Rendement net avant crédit : 3,9 % du coût total, 229 000 € avec 29 000 € de frais d’acquisition.
- Loyer effectif (95 % d’occupation)
- 902,50 €
- Charges et gestion
- −157,50 €
- Mensualité du crédit
- −695,87 €
Vacance, charges, gestion, crédit et frais d’acquisition sont comptés.
Exemple illustratif : appartement à 200 000 € en Wallonie, apport de 90 000 €, crédit de 139 000 € à 3,5 % sur 25 ans, loyer de 950 € avec 95 % d’occupation. Ce sont les réglages de départ du simulateur, pas une promesse de rendement : changez-les, le résultat change.
Refaire ce calcul avec mon bienUn bien, six étapes, et vous gardez la main.
Le même appartement, de la première annonce à la revente. Chaque fenêtre se manipule, et les chiffres reprennent ceux du simulateur plus haut.
Voir toutes les étapes en détailLe chiffre du simulateur, enregistré et comparé.
Trois visites, une offre
Les annonces qui vous intéressent, rangées par avancement. Annonces fictives.
À visiter 2
- Maison de rangée, Charleroi165 000 €
- Immeuble de 3 lots, Mons380 000 €
Aucune annonce ici.
Visité 2
- Appartement 2 chambres, Namur200 000 €
- Studio, Liège98 000 €
Aucune annonce ici.
Offre faite 0
Aucune annonce ici.
Le même chiffre que le simulateur
Appartement à 200 000 € à Namur : les réglages du haut de page se reflètent ici.
+49 € par mois
À creuser, score 55/100
- Mensualité
- 695,87 €
- Couverture du crédit
- ×1,07
- Rendement net (avant crédit)
- 3,9 %
Scénarios enregistrés 1 sur 5
- Scénario 13,5 % sur 25 ans, apport 90 000 €+49 € par mois
De l’offre aux clés
Les étapes d’acquisition se cochent une à une. Frais d’acquisition estimés : 29 000 € en Wallonie.
Trois devis, poste par poste
Le moins cher est surligné par poste et au total. Retenez une offre : le lot suit. Entreprises et montants fictifs.
| Entreprise A | Entreprise B | Entreprise C | |
|---|---|---|---|
| Électricité | 4 200 € | 3 850 € | 4 600 € |
| Plomberie et sanitaires | 3 900 € | 4 300 € | 3 700 € |
| Peinture et sols | 5 400 € | 4 900 € | 5 100 € |
| Total | 13 500 € | 13 050 € | 13 400 € |
Lot « Rénovation » (offre retenue : Entreprise C)
Estimé 13 400 € · facturé 5 200 € · 39 % du budget
Du loyer reçu à la quittance
Loyer du bail : 950,00 € par mois (celui du simulateur).
- Janv.Reçu
- Févr.Reçu
- MarsReçu
- Avr.Reçu
- MaiReçu
- JuinReçu
- Juil.Reçu
- AoûtReçu
- Sept.En retard
- Oct.En attente
- Nov.En attente
- Déc.En attente
Prochain loyer : septembre, 950,00 €, en retard.
Quittance de loyer
Marquez un loyer reçu : la quittance se remplit. Dans l’application, le PDF se génère à la demande, sans frais.
Quittance de loyer, septembre
- Bien
- Appartement, Namur
- Locataire
- Locataire (exemple)
- Loyer
- 950,00 €
- Total reçu
- 950,00 €
Alerte de fin de bail
Le bail se termine dans 90 jours. Voulez-vous le reconduire ?
Ce que vous gardez à la revente
Détention de 8 ans, 3 % de frais de vente. L’argent investi est celui du simulateur (apport + imprévus).
- Plus-value avant impôt
- +3 800 €
- Produit net de cession
- 125 925 €
- Rendement annuel (TRI)
- 4,9 %
Argent investi 90 000 € · capital restant dû à la vente 106 875 € · bénéfice total sur 8 ans, loyers compris +40 641 €. Exemple illustratif.
Un immeuble, quatre lots, un seul crédit.
Le crédit et les charges se partagent selon les quotités, en ‰. Un crédit ne peut pas couvrir à la fois l’immeuble et l’un de ses lots. Les quatre lots comptent pour un seul bien dans votre forfait.
200 ‰−19 €
290 ‰+176 €
280 ‰+56 €
230 ‰+70 €
1er étage
Appartement 1 chambre
+56 € par mois, une fois tout payé
- Loyer du bail
- 820 €
- Loyer effectif (95 % d’occupation)
- 779,00 €
- Quotité
- 280 ‰ de 1 000
- Crédit alloué
- 602,19 €
- Charges de l’immeuble (quote-part)
- 79,80 €
- Gestion (5 %)
- 41,00 €
Alerte de bail Le bail se termine dans 90 jours.
Voulez-vous reconduire ce bail ?
Immeuble entier, 4 lots
- Cashflow par mois
- +282 €
- Couverture du crédit
- ×1,13
- Rendement net (avant crédit)
- 5,3 %
- Score
- 65/100
Exemple illustratif, immeuble pris à titre d’exemple : 480 000 € en Wallonie, apport 120 000 €, crédit de 429 600 € à 3,5 % sur 25 ans, soit 2 150,68 € par mois, partagés entre les lots.
Le cashflow, lot par lot
Le loyer effectif d’un lot, moins sa part du crédit, des charges de l’immeuble et de la gestion : ce qu’il lui reste. Dans cet exemple, les combles passent sous zéro et l’immeuble entier reste positif.
Le loyer de chaque bail
Chaque lot garde son bail et son loyer. Un lot vide ne rapporte plus rien : passez-le sur « Vide » dans la fiche du lot, le compte suit.
Un crédit, partagé en ‰
Le crédit de l’immeuble se répartit selon les quotités. Déplacez les poignées plus bas : la somme reste 1 000 ‰ et la part de chaque lot se recalcule.
Les baux et leurs échéances
La fin de chaque bail est suivie lot par lot. Une alerte arrive avant l’échéance : vous répondez par oui ou par non.
Déplacez les poignées : les quotités se redistribuent, la somme reste 1 000 ‰
- Rez-de-chaussée 230 ‰
- 1er étage 280 ‰
- 2e étage 290 ‰
- Combles 200 ‰
| Lot | Loyer du bail | Quotité | Crédit | Charges et gestion | Cashflow |
|---|---|---|---|---|---|
| Rez-de-chausséeStudio | 700 € | 230 ‰ | 495 € | 101 € | +70 € |
| 1er étageAppartement 1 chambre | 820 € | 280 ‰ | 602 € | 121 € | +56 € |
| 2e étageAppartement 2 chambres | 980 € | 290 ‰ | 624 € | 132 € | +176 € |
| ComblesStudio mansardé | 520 € | 200 ‰ | 430 € | 83 € | −19 € |
| Immeuble | 3 020 € | 1 000 ‰ | 2 151 € | 436 € | +282 € |
Questions fréquentes
Quelle différence entre l’apport et l’emprunt ?
L’apport est l’argent que vous mettez de votre poche à l’achat. L’emprunt est le montant du crédit. Le simulateur les traite comme deux champs distincts : par défaut l’emprunt est suggéré (besoin de financement moins apport), mais vous pouvez saisir l’un ou l’autre, et le compte affiche l’écart sans jamais bloquer la saisie.
Et si des imprévus m’obligent à remettre de l’argent ?
Vice découvert, frais non prévus, travaux en plus : saisissez-les dans « Imprévus ». Ils s’ajoutent à l’argent réellement investi, donc au rendement sur fonds propres, sans changer le crédit ni la mensualité.
ImmoWise se connecte-t-il à ma banque ?
Pas de connexion bancaire automatique : vous saisissez vos loyers, ou vous importez un relevé pour rapprocher les loyers reçus.
Pour quels investisseurs ?
ImmoWise est pensé pour les investisseurs de 1 à 10 biens, en Belgique d’abord. La prospection existe, mais elle reste une étape parmi six : l’essentiel est la gestion du patrimoine, avec les crédits, les baux, les loyers et les travaux. Pour le Luxembourg ou un autre pays, la page du simulateur permet de saisir les frais d’acquisition à la main.
Tarifs
0 €pour 1 bien
10 €par mois, à partir du 2e bien
MensuelAnnuel
Combien de biens avez-vous ?
L’immeuble compte pour 1 bien. Ses 4 lots ne comptent pas.
Gratuit
Un bien, avec toute la gestion : analyse, crédits, baux, loyers, travaux, documents. Sans carte bancaire.
- Pro : biens illimités, exports PDF et Excel, partage entre associés. 10 € par mois, ou 108 € par an (9 € par mois).
- Les lots d’un immeuble ne comptent pas comme des biens, et les quittances restent gratuites.