La vie d’un bien, de la première annonce à la dernière quittance
Un bien, six étapes. Chaque fenêtre ci-dessous se manipule : les chiffres sont fictifs, les gestes sont ceux de l’application. Exemple illustratif : un appartement à 200 000 € à Namur.
Étape 1 sur 6
Repérer.
Vos annonces au même endroit, du premier coup d’œil à l’offre.
Vous visitez plusieurs biens, et vous voulez retrouver lequel avait la cave humide. Chaque annonce a un état : à visiter, visité, offre faite, puis compromis, gagné ou perdu.
Trois annonces sur la table, et une cave humide à retrouver :
- lister les annonces, avec leur prix ;
- noter où vous en êtes avec chacune ;
- passer à l’analyse quand l’une mérite un vrai calcul.
Le repérage n’est qu’une étape sur six : l’essentiel commence après la visite.
Trois visites, une offre
Les annonces qui vous intéressent, rangées par avancement. Annonces fictives.
À visiter 2
- Maison de rangée, Charleroi165 000 €
- Immeuble de 3 lots, Mons380 000 €
Aucune annonce ici.
Visité 2
- Appartement 2 chambres, Namur200 000 €
- Studio, Liège98 000 €
Aucune annonce ici.
Offre faite 0
Aucune annonce ici.
Étape 2 sur 6
Analyser.
Le chiffre du simulateur, enregistré et comparé.
Vous renseignez le prix, le loyer, les charges et le crédit : le panneau de décision affiche le cashflow, la couverture du crédit et le rendement net, mis à jour en temps réel. Les frais d’acquisition sont estimés d’après l’adresse du bien.
Le taux hésite entre deux offres de la banque :
- tester un taux ou une durée sans toucher à vos vrais crédits ;
- enregistrer jusqu’à 5 scénarios de financement par bien, pour les comparer ;
- voir comment le cashflow réagit si le taux monte ou si le bien reste vide.
Le même calcul que le simulateur
Appartement à 200 000 € à Namur. Changez le taux : le chiffre suit, et vous pouvez enregistrer le scénario.
+49 € par mois
À creuser, score 55/100
- Mensualité
- 695,87 €
- Couverture du crédit
- ×1,07
- Rendement net (avant crédit)
- 3,9 %
Scénarios enregistrés 1 sur 5
- Scénario 13,5 % sur 25 ans, apport 90 000 €+49 € par mois
Étape 3 sur 6
Acheter.
Huit étapes, de l’offre aux clés, cochées une à une.
Compromis, demande de financement, conditions suspensives, acte chez le notaire : chaque étape se coche. Le crédit se saisit une fois et peut couvrir plusieurs biens, chacun en portant une part en pourcentage. La mensualité est calculée, sauf si vous saisissez la vôtre.
29 000 €de frais d’acquisition sur un appartement à 200 000 € en Wallonie (14,5 % du prix), avant même la première mensualité. Le simulateur les compte dans le besoin de financement : autant les voir avant que le notaire ne vous les annonce. Exemple illustratif.
De l’offre aux clés
Les étapes d’acquisition se cochent une à une. Frais d’acquisition estimés : 29 000 € en Wallonie.
Étape 4 sur 6
Rénover.
Trois devis, poste par poste. Le moins cher saute aux yeux.
Le métré liste les travaux poste par poste ; la quantité se calcule selon l’unité. Vous envoyez le métré aux entreprises par un lien sécurisé : elles chiffrent sans créer de compte. Le comparatif marque le moins cher par poste, par lot et au total. Une fois l’offre retenue, le suivi de chantier compare l’estimé à ce qui est facturé.
Vous avez trois devis sur la table :
- découper les travaux en lots et en postes ;
- demander des devis et échanger avec les entreprises ;
- suivre chaque lot : statut, avancement, factures.
Le suivi de chantier reste volontairement léger : ce n’est pas un logiciel de gestion de chantier complet.
Un poste du métré : la quantité se calcule
Choisissez l’unité, saisissez les dimensions : la quantité et le prix suivent. Si vous connaissez la quantité, saisissez-la vous-même.
Peinture et sols, salon surface = longueur × largeur
14,70 m² × 38,00 € = 558,60 €
Exemple illustratif. Dans l’application, ce calcul vaut pour chaque ligne du métré, et les lignes de titre ne sont jamais comptées.
Trois devis, poste par poste
Le moins cher est surligné par poste et au total. Retenez une offre : le lot suit. Entreprises et montants fictifs.
| Entreprise A | Entreprise B | Entreprise C | |
|---|---|---|---|
| Électricité | 4 200 € | 3 850 € | 4 600 € |
| Plomberie et sanitaires | 3 900 € | 4 300 € | 3 700 € |
| Peinture et sols | 5 400 € | 4 900 € | 5 100 € |
| Total | 13 500 € | 13 050 € | 13 400 € |
Lot « Rénovation » (offre retenue : Entreprise C)
Estimé 13 400 € · facturé 5 200 € · 39 % du budget
Étape 5 sur 6
Louer.
Le loyer reçu, la quittance, l’alerte avant la fin du bail.
Un bail, des locataires, un échéancier sur douze mois : vous marquez chaque loyer reçu, et la quittance se génère en PDF à la demande, sans frais. À l’approche de la fin du bail et du préavis, une alerte demande : on reconduit ? Oui ou non. Les assurances et les charges récurrentes donnent la rentabilité réelle, pas seulement celle du papier.
Un loyer n’est pas arrivé, un bail arrive à terme :
- gérer baux, locataires et loyers reçus ;
- générer les quittances ;
- recevoir les alertes de fin de bail (90 jours avant, par défaut) et de préavis (105 jours), réglables ;
- indexer le loyer quand l’anniversaire du bail approche.
Du loyer reçu à la quittance
Loyer du bail : 950,00 € par mois (celui du simulateur).
- Janv.Reçu
- Févr.Reçu
- MarsReçu
- Avr.Reçu
- MaiReçu
- JuinReçu
- Juil.Reçu
- AoûtReçu
- Sept.En retard
- Oct.En attente
- Nov.En attente
- Déc.En attente
Prochain loyer : septembre, 950,00 €, en retard.
Quittance de loyer
Marquez un loyer reçu : la quittance se remplit. Dans l’application, le PDF se génère à la demande, sans frais.
Quittance de loyer, septembre
- Bien
- Appartement, Namur
- Locataire
- Locataire (exemple)
- Loyer
- 950,00 €
- Total reçu
- 950,00 €
Alerte de fin de bail
Le bail se termine dans 90 jours. Voulez-vous le reconduire ?
Étape 6 sur 6
Revendre.
Ce qu’il vous reste vraiment une fois le crédit soldé.
Vous faites glisser le prix de vente : ImmoWise calcule la plus-value avant impôt, le produit net de cession (après les frais de vente et le capital restant dû) et le taux de rendement interne, le TRI, de l’argent que vous avez réellement mis.
Un acheteur propose 20 000 € de moins :
- simuler une revente à plusieurs prix ;
- comparer le résultat à ce que le bien a coûté ;
- passer le bien en « vendu » quand c’est fait.
Dans l’application, ces simulations se trouvent dans la page Simulations du bien.
Ce que vous gardez à la revente
Détention de 8 ans, 3 % de frais de vente. L’argent investi est celui du simulateur (apport + imprévus).
- Plus-value avant impôt
- +3 800 €
- Produit net de cession
- 125 925 €
- Rendement annuel (TRI)
- 4,9 %
Argent investi 90 000 € · capital restant dû à la vente 106 875 € · bénéfice total sur 8 ans, loyers compris +40 641 €. Exemple illustratif.
En immeuble, et à plusieurs.
Quand le patrimoine grandit, ce qui était un bien devient plusieurs lots, plusieurs crédits, parfois plusieurs associés.
- Un immeuble, des lots
- Un immeuble est un seul bien dans votre forfait : ses lots ne comptent pas. Le crédit et les charges se partagent selon les quotités, en ‰. Un crédit ne peut pas couvrir à la fois l’immeuble et l’un de ses lots. Voir l’immeuble à quatre lots
- Des documents au bon endroit
- Contrats, factures, quittances, photos : attachés au bien, au bail, à la facture ou à l’assurance. Les fichiers partent directement vers un stockage hébergé en Europe.
- Le partage entre associés
- Vous invitez un associé dans une organisation. Il voit les biens partagés, selon son rôle : administrateur, membre ou lecteur. C’est une fonction Pro.
- Des exports
- L’analyse et les rapports s’exportent en PDF et en Excel (Pro). Les quittances de loyer restent gratuites.
Les mots de la vie d’un bien
- Métré
- La liste chiffrée de vos travaux, poste par poste. C’est le document que les entreprises utilisent pour établir leur devis.
- Devis
- Le prix qu’une entreprise propose pour les travaux d’un métré. ImmoWise compare les devis reçus.
- Lot de travaux
- Un ensemble de travaux d’un même corps de métier : électricité, plomberie, toiture…
- Chantier
- Le suivi des travaux : l’état de chaque lot et les factures reçues, comparés au budget.
- Quittance
- Le reçu que vous remettez au locataire pour attester du paiement de son loyer.
- Indexation
- La révision annuelle du loyer selon l’indice officiel (l’indice santé en Belgique).
- Quotité
- La part de chaque lot dans un immeuble, en millièmes. La somme des lots fait 1 000.
- TRI
- Le taux de rentabilité interne : le rendement annuel moyen de l’argent que vous avez réellement investi, entrées et sorties comprises.
- Couverture du crédit
- Les loyers nets de charges divisés par la mensualité. Comment elle se lit.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qui est gratuit ?
Un bien, avec toute sa gestion : analyse, crédits, baux, loyers, travaux et documents. Si c’est un immeuble, ses lots ne comptent pas comme des biens. Les quittances de loyer restent gratuites, quel que soit le nombre de biens.
Qu’est-ce qui est Pro ?
À partir du deuxième bien : Pro, 10 € par mois ou 108 € par an (9 € par mois). Il apporte des biens illimités, les exports PDF et Excel et le partage entre associés.
ImmoWise se connecte-t-il à ma banque ?
Pas de connexion bancaire automatique : vous saisissez vos loyers, ou vous importez un relevé pour rapprocher les loyers reçus.
Un bien suivi, de l’annonce à la dernière quittance.
Gratuit pour 1 bien. À partir du 2e bien : Pro, 10 € par mois ou 108 € par an. Les lots d’un immeuble ne comptent pas comme des biens.