Combien ce bien vous rapportera vraiment, une fois le crédit payé ?
Mêmes formules de mensualité, de frais d’acquisition, de cashflow et de score que l’application. Ici, l’apport et l’emprunt sont deux champs distincts. Rien de ce que vous saisissez n’est envoyé : le calcul se fait dans votre navigateur.
Sur le papier, ce bien vous rapporterait
+49€
À creuserscore 55/100
par mois, crédit et charges déduits
Il tient, mais de justesse : +590 € sur l’année.
Hypothèse :
Cashflow : plus 49 euros par mois, verdict à creuser. Le compte est juste : le financement couvre le besoin.
Gratuit pour 1 bien. À partir du 2e bien : Pro, 10 € par mois ou 108 € par an. Les lots d’un immeuble ne comptent pas comme des biens.
Exemple illustratif. Frais : taux du registre ImmoWise au 18 octobre 2026, à confirmer auprès d’un notaire.
Le détail du calcul
Chaque terme est chiffré et sa source indiquée. La mensualité est arrondie au centime comme dans l’application, le cashflow à l’euro. Le rendement sur fonds propres (cashflow annuel ÷ argent investi) est un calcul propre à cette page.
Rendement net avant crédit(902,50 € − 157,50 €) × 12 ÷ coût total 229 000 €3,9 %moteur ImmoWise
Argent réellement investiapport 90 000 € + imprévus 0 €90 000 €calcul de cette page
Rendement sur fonds proprescashflow 49,13 € × 12 ÷ 90 000 €0,7 %calcul de cette page
Comment lire le résultat
Trois questions, dans cet ordre : est-ce que ça tient, est-ce que ça rapporte, et combien sort de votre poche ?
1
Est-ce que ça tient ?
Le cashflow est ce qu’il vous reste, ou ce qui manque, chaque mois une fois les charges, la gestion et la mensualité payées.
loyer effectif − charges et gestion − mensualité
La couverture du crédit pose la même question en rapport. Sous ×1,00, les loyers ne paient pas le crédit. Entre ×1,00 et ×1,20, ça tient de justesse. Au-dessus de ×1,20, il y a de la marge.
(loyer effectif − charges) ÷ mensualité
2
Est-ce que ça rapporte ?
Le rendement net avant crédit compare une année de loyers, charges et gestion déduites, au coût total du bien. Il ne dépend pas de la façon dont vous financez l’achat.
(loyer effectif − charges et gestion) × 12 ÷ coût total (prix + frais + travaux)
cashflow négatif : −15 · couverture sous ×1,00 : −20
À partir de 70 : « Go ». De 50 à 69 : « À creuser ». Sous 50 : « Déconseillé ».
3
Combien sort de votre poche ?
L’argent réellement investi est l’apport plus les imprévus. Le rendement sur fonds propres compare le cashflow d’une année à cet argent.
cashflow × 12 ÷ (apport + imprévus)
Ce calcul est propre à cette page : le moteur de l’application n’a pas de rendement sur fonds propres. Il ne compte ni le capital que vous remboursez (qui vous enrichit), ni la plus-value éventuelle : un cashflow modeste peut cacher un bon placement, et inversement.
Ce que ce simulateur ne fait pas
Il ne calcule aucun impôt. Le précompte immobilier se met dans les charges ; l’impôt sur les revenus locatifs n’est pas compté.
Il regarde un mois d’aujourd’hui : ni indexation des loyers, ni inflation des charges, ni revente. Le crédit est à taux fixe, à mensualité constante.
Il ne connaît qu’un crédit. Taux variable, remboursement anticipé et assurance solde restant dû : mettez-les dans les charges, ou saisissez votre mensualité réelle.
Les frais de dossier bancaire et d’hypothèque ne sont pas dans les frais d’acquisition estimés. Ajoutez-les dans « Travaux » (financés) ou « Imprévus » (de votre poche).
L’occupation est un pourcentage lissé sur l’année : 95 %, c’est environ 18 jours sans locataire.
Le cashflow dit si ça tient. Il ne dit pas si c’est un bon placement.
Apport, emprunt, imprévus : comment ImmoWise les distingue
À l’achat, on fait un prêt, on apporte une partie. Puis des imprévus obligent souvent à remettre de l’argent.
Beaucoup de simulateurs déduisent l’emprunt de l’apport : emprunt = prix + frais − apport. C’est faux dès que le crédit finance aussi des travaux, qu’il y a plusieurs crédits, ou que l’apport n’est pas égal à ce qu’il reste à payer. Ici, ce sont deux champs.
Par défaut, ils se suivent. L’emprunt est suggéré : besoin de financement moins apport.
Vous pouvez écraser l’un ou l’autre. La valeur devient saisie et ne bouge plus quand le prix change. « recalculer » revient à la suggestion.
Le compte du financement montre l’écart : équilibré, reste à financer ou excédent. Il ne bloque jamais la saisie.
Les imprévus ne touchent pas au crédit. Ils s’ajoutent à l’argent réellement investi, pas à la mensualité.
Le compte est juste : le financement couvre le besoin.
Mensualité inchangée : 750,94 €. Argent réellement investi : 101 900 € au lieu de 80 000 €.
Exemple illustratif. Un appartement à 220 000 € en Wallonie, loyer 1 000 € par mois.
Puis cliquez sur « Couvrir cet écart avec de l’argent propre ».
Frais d’acquisition par région
Au prix du simulateur : 200 000 €. La région active est entourée.
Estimation pour un achat à 200 000 € (taux en % du prix, euros arrondis par poste).
Région
Droits d’enregistrement
Notaire
Frais divers
Frais d’acquisition
Agence
Total à prévoir
Wallonie
25 000 €12,5 %
3 000 €1,5 %
1 000 €0,5 %
29 000 €14,5 %
—
29 000 €14,5 %
Flandre
24 000 €12,0 %
3 000 €1,5 %
1 000 €0,5 %
28 000 €14,0 %
—
28 000 €14,0 %
Bruxelles
25 000 €12,5 %
3 000 €1,5 %
1 000 €0,5 %
29 000 €14,5 %
—
29 000 €14,5 %
France
11 600 €5,8 %
2 000 €1,0 %
1 000 €0,5 %
14 600 €7,3 %
10 000 €5,0 %
24 600 €12,3 %
Ce sont les taux du registre ImmoWise (profil investisseur), au 18 octobre 2026 : droits d’enregistrement au taux standard, sans abattement ni taux réduit. Les frais suivent la région du bien, pas votre domicile. Pour la France, c’est le taux de l’ancien, et l’agence (5 %) s’ajoute au coût : si le prix affiché inclut déjà les frais d’agence, retirez-les du prix pour ne pas les compter deux fois.
Estimation, à confirmer auprès d’un notaire : le montant exact dépend de votre situation. Luxembourg et autres pays : choisissez « Autre pays » dans le simulateur et saisissez le pourcentage à la main.
Tableau d’amortissement
Année par année : ce que vous versez à la banque, la part d’intérêts, le capital remboursé et ce qu’il reste dû. Les intérêts pèsent surtout au début.
139 000 € sur 25 ans à 3,5 % : mensualité 695,87 €, intérêts totaux 69 760 €, coût total du crédit 208 760 €.
Année
Versé
Intérêts
Capital remboursé
Reste dû
1
8 350 €
4 809 €
3 542 €
135 458 €
2
8 350 €
4 683 €
3 668 €
131 790 €
3
8 350 €
4 552 €
3 798 €
127 992 €
4
8 350 €
4 417 €
3 933 €
124 059 €
5
8 350 €
4 277 €
4 073 €
119 985 €
6
8 350 €
4 132 €
4 218 €
115 767 €
7
8 350 €
3 982 €
4 368 €
111 399 €
8
8 350 €
3 827 €
4 524 €
106 875 €
9
8 350 €
3 666 €
4 684 €
102 191 €
10
8 350 €
3 499 €
4 851 €
97 340 €
11
8 350 €
3 327 €
5 024 €
92 316 €
12
8 350 €
3 148 €
5 202 €
87 114 €
13
8 350 €
2 963 €
5 387 €
81 727 €
14
8 350 €
2 772 €
5 579 €
76 148 €
15
8 350 €
2 573 €
5 777 €
70 371 €
16
8 350 €
2 368 €
5 983 €
64 388 €
17
8 350 €
2 155 €
6 196 €
58 192 €
18
8 350 €
1 934 €
6 416 €
51 776 €
19
8 350 €
1 706 €
6 644 €
45 132 €
20
8 350 €
1 470 €
6 880 €
38 252 €
21
8 350 €
1 225 €
7 125 €
31 127 €
22
8 350 €
972 €
7 379 €
23 748 €
23
8 350 €
709 €
7 641 €
16 107 €
24
8 350 €
438 €
7 913 €
8 194 €
25
8 350 €
156 €
8 194 €
0 €
Et si ça change ?
Le cashflow par mois si le taux bouge et si le loyer varie de 10 %. Votre cas est entouré.
Cashflow par mois, crédit déduit. Loyer et taux varient ; charges et gestion restent celles d’aujourd’hui.
Taux du crédit
Loyer −10 %
Loyer actuel
Loyer +10 %
Taux 2,5 %
+31 €
+121 €
+212 €
Taux 3,5 % (le vôtre)
−41 €
+49 €
+139 €
Taux 4,5 %
−118 €
−28 €
+63 €
Taux 5,5 %
−199 €
−109 €
−18 €
Calculé avec le même moteur de sensibilité que l’application : les charges et la gestion restent celles d’aujourd’hui. La puce « le loyer baisse de 10 % » de l’outil fait, elle, baisser aussi la gestion (un pourcentage du loyer) : elle affiche donc un cashflow un peu meilleur que la colonne « Loyer −10 % » de ce tableau, où la gestion ne bouge pas. Exemple illustratif.
Trois exemples pour démarrer
Chargez-en un, puis changez ce que vous voulez. Les résultats sont calculés par le même moteur que l’outil.
Exemple illustratif
Un studio à Liège
Petit ticket, peu de charges, géré par son propriétaire : la gestion à 0 %.
Prix 115 000 €
Wallonie
Apport 45 000 €
3,4 % sur 25 ans
Loyer 640 €
+119 €par mois
mensualité 429,28 € · couverture ×1,28 · rendement net 5,0 % · à creuser, score 65/100
Exemple illustratif
Un appartement deux chambres à Gand
Droits d’enregistrement flamands, gestion à 5 % du loyer.
Prix 245 000 €
Flandre
Apport 90 000 €
3,4 % sur 25 ans
Loyer 1 250 €
+57 €par mois
mensualité 937,56 € · couverture ×1,06 · rendement net 4,3 % · à creuser, score 60/100
Exemple illustratif
Un immeuble de rapport, pris en bloc
Quatre lots et des travaux financés. Ici le compte ne tient pas : mieux vaut le voir avant de signer. La répartition par lot se fait dans l’application.
Ce qu’il vous reste (ou manque) chaque mois une fois le crédit et toutes les charges payés.
Couverture du crédit
Les loyers nets de charges divisés par la mensualité du crédit. Au-dessus de ×1,20, il y a de la marge ; en dessous de ×1,00, les loyers ne couvrent pas le crédit.
Rendement net (avant crédit)
Le résultat d’une année (loyers moins charges, avant crédit) divisé par le coût total d’achat : prix, frais et travaux.
Argent réellement investi
L’apport plus les imprévus : l’argent qui sort de votre poche. Le crédit n’en fait pas partie.
Score
Un chiffre sur 100 calculé à partir du rendement, de la couverture du crédit et du cashflow. Plus il est haut, plus le bien est intéressant.
Quotité
La part de chaque lot dans un immeuble, en millièmes (la somme des lots fait 1 000). Elle sert à répartir le crédit et les charges communes. Voir un immeuble à quatre lots.
Questions fréquentes
Quelle différence entre l’apport et l’emprunt ?
L’apport est l’argent que vous mettez de votre poche à l’achat. L’emprunt est le montant du crédit. Ce simulateur les traite comme deux champs distincts : par défaut l’emprunt est suggéré (besoin de financement moins apport), mais vous pouvez saisir l’un ou l’autre, et le compte du financement affiche l’écart sans jamais bloquer la saisie.
Que faire des imprévus ?
Vice découvert, frais non prévus, travaux en plus : l’argent que vous remettez de votre poche, sans toucher au crédit. Saisissez-les dans « Imprévus / apport complémentaire » : ils s’ajoutent à l’argent réellement investi, donc au rendement sur fonds propres, mais ni l’emprunt ni la mensualité ne changent. Si le compte du financement affiche un reste à financer, le bouton « Couvrir cet écart avec de l’argent propre » en fait des imprévus.
Pourquoi mes frais diffèrent-ils de ceux de mon notaire ?
Le simulateur estime les frais d’après la région du bien, avec les taux du registre ImmoWise au 18 octobre 2026 : droits d’enregistrement au taux standard, sans abattement ni taux réduit, plus les honoraires du notaire et des frais divers. Votre situation (premier achat, bien neuf, abattement) peut changer le montant. Seul votre notaire vous donne le chiffre exact. Pour la France, le simulateur ajoute 5 % d’agence : si le prix affiché les inclut déjà, retirez-les du prix. Pour le Luxembourg ou un autre pays, choisissez « Autre pays » et saisissez le pourcentage à la main.
Comment simuler un crédit que j’ai déjà ?
Passez en mode « J’ai déjà un crédit ». Saisissez votre mensualité réelle, ou bien votre capital restant dû, votre taux et votre durée restante : la mensualité est alors calculée au centime, sauf si vous la saisissez vous-même, auquel cas c’est la vôtre qui compte. Exemple : 328 800 € restants dus à 3,05 % sur 18 ans donnent 1 980,00 € par mois. Aucun prix ni apport n’est demandé.
Que veut dire « couverture du crédit » ?
C’est le rapport entre ce que le bien rapporte et ce que le crédit coûte : (loyer effectif − charges) ÷ mensualité. Au-dessus de ×1,20, il y a de la marge ; entre ×1,00 et ×1,20, ça tient de justesse ; en dessous de ×1,00, les loyers ne paient pas le crédit et vous complétez de votre poche.
ImmoWise se connecte-t-il à ma banque ?
Pas de connexion bancaire automatique : vous saisissez vos loyers, ou vous importez un relevé pour rapprocher les loyers reçus.
Combien ça coûte ?
Ce simulateur est gratuit et ne demande aucun compte. Dans l’application, la gestion d’un bien est gratuite. À partir du deuxième bien : Pro, 10 € par mois ou 108 € par an (9 € par mois), avec biens illimités, exports PDF et Excel et partage entre associés. Les lots d’un immeuble ne comptent pas comme des biens, et les quittances restent gratuites.
Mes données sont-elles utilisées ?
Non : le calcul se fait dans votre navigateur et ce que vous saisissez n’est envoyé nulle part. Il n’y a ni cookie ni traceur sur cette page. Le lien partageable contient seulement vos chiffres, dans l’adresse, et c’est vous qui le copiez.
Refaire ce calcul avec votre vrai bien.
Gratuit pour 1 bien. À partir du 2e bien : Pro, 10 € par mois ou 108 € par an. Les lots d’un immeuble ne comptent pas comme des biens.